Die Erstvermietung eines Projekts beginnt in der Bauphase und endet mit der Schlüsselübergabe an die MieterInnen. Wie viel Aufwand sie braucht, hängt stark von der Region ab.
Die Region macht den Unterschied
Am 1. Juni 2026 standen in der Schweiz 45 493 Wohnungen leer, das sind 0,93 Prozent des Bestands (Vorjahr 1,00 Prozent, BFS, Leerwohnungszählung 2026). Die Unterschiede sind gross: Zug 0,20 Prozent, Genf 0,31 Prozent, Region Zürich 0,52 Prozent, Solothurn 1,91 Prozent, Jura 3,35 Prozent.
In angespannten Märkten ist nicht die Nachfrage der Engpass, sondern die Bearbeitung vieler Bewerbungen: schnell, fair und nachvollziehbar. In Regionen mit mehr Leerstand zählen ein früher Start, eine klare Zielgruppe, ein marktgerechter Mietzins und Sichtbarkeit. Auch Neubauprojekte in der Umgebung, die zur gleichen Zeit auf den Markt kommen, gehören in die Planung.
Zielgruppe und Mietzins
Das Raumprogramm ist nicht die Wohnform: Dieselbe 4,5-Zimmer-Wohnung spricht eine Familie oder eine Wohngemeinschaft an. Die Zielgruppe ergibt sich aus Wohnungsmix, Lage und Preisniveau, bevor Texte und Inserate entstehen. Der Mietzins orientiert sich an Projektkosten, Ausführungsqualität und ortsüblichen Vergleichsmieten. Wohnungen, die oft angeschaut, aber selten beworben werden, zeigen früh, wo Preis, Text oder Bilder nicht passen.
Zeitplan: rückwärts ab Bezug
Die meisten Mietinteressenten kündigen ihre heutige Wohnung mit drei Monaten Frist auf einen ortsüblichen Termin. Der Mietvertrag ist deshalb deutlich vor dem Bezug unterschrieben. Die Werte unten sind Richtwerte und spätestens Termine. Grössere Projekte brauchen mehr Zeit, der Zeitplan wird immer auf das einzelne Projekt abgestimmt.
| Meilenstein | Richtwert vor Bezug | Wovon es abhängt |
|---|---|---|
| Projektseite online | 18 bis 12 Monate | Projektgrösse und Region |
| Wohnungsspiegel, Mietzinse, Pläne und Unterlagen bereit | spätestens 7 Monate | Projektgrösse und Planungsstand |
| Vermarktungsstart | 18 bis spätestens 7 Monate | Projektgrösse und Region |
| Mietvertrag unterzeichnet | spätestens 4 Monate | Kündigungsfrist der MieterInnen |
| Übergabe | zum Bezug | Zählerstände, Schlüssel, Protokoll |
Erstbezugstermine können sich auch einmal verschieben. Der Mietvertrag regelt, was bei verspäteter Übergabe gilt. Verschiebungen werden früh kommuniziert, denn die MieterInnen haben ihre alte Wohnung bereits gekündigt.
Unterlagen früh mit dem Architekturbüro klären
Was zu den Grundleistungen des Architekturbüros gehört, wird am besten früh vereinbart. Wohnungspläne für die Vermietung sind darin häufig nicht enthalten und werden später als Zusatzleistung teuer. Hier hilft live@: Die KI-Planerkennung findet die Wohnungen in den Geschossplänen, jede Wohnung lässt sich im Plan zeigen, und aus Baubeschrieb und Projektdaten entstehen die Wohnungsdokumente. Auch wenn weitere Unterlagen fehlen, hilft live@, unnötige Zusatzkosten zu vermeiden.
Eine Quelle für alle Kanäle
Wohnungsspiegel, Pläne, Mietzinse und Termine werden an einer Stelle gepflegt. Daraus entstehen Projektseite, Inserate und Unterlagen. So bleiben Flächen, Preise und Erstbezugstermine überall gleich. Portale wie Homegate, ImmoScout24, Flatfox und newhome holen die bestehende Nachfrage ab, die Anfragen laufen an einer Stelle zusammen.
In live@ entsteht die Projektseite aus den einmal erfassten Stammdaten. Jede Wohnung ist im Geschossplan auffindbar, und das Inserat entsteht direkt aus der Wohnung.
Besichtigung und Bewerbung
Besichtigungen werden gebündelt statt einzeln vereinbart. In live@ buchen Interessenten ihren Termin online, die Anwesenheit wird in der Teilnehmerliste festgehalten. Die Auswahlkriterien stehen fest, bevor die ersten Bewerbungen eintreffen. Die Bewerbungen laufen in live@ strukturiert über die Projektseite ein, vollständig und vergleichbar. Gerade in angespannten Märkten entscheidet das über Tempo und Fairness.
Strom und ZEV im Mietvertrag
Über die Vermieterschaft läuft der Strom nur, wenn ein ZEV (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch) gegründet wurde. Dann gehört die Regelung in den Mietvertrag: wer Strom bezieht, wie abgerechnet wird und welche Zähler dazugehören. Ohne ZEV ist die Mieterschaft direkt Kundin des Energieversorgers.
Übergabe: Zählerstände sauber erfassen
Die Übergabe ist die Grundlage der ersten Nebenkostenabrechnung. Bei einem Neubau können Heizung und Wasser bereits während der Bauphase gelaufen sein. Ohne dokumentierte Zählerstände landet dieser Bauverbrauch in der ersten Abrechnung der MieterInnen. Der Zählerstand bei der Übergabe ist die Grenze: Ablesung fotografieren, Stand ins Protokoll, Kopie an beide Parteien.
Fazit
Eine Erstvermietung gelingt, wenn sie nach Region geplant wird und die Objektdaten von Anfang an stimmen. live@ führt Projektseite, Inserate, Besichtigungen und Bewerbungen an einem Ort zusammen und erspart so unnötige Rückfragen.
Titelbild: Objektwerk
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Erstvermietung einfacher mit live@: Projektseite, Bewerbungen und Besichtigungen an einem Ort. → liveat.ch
